購買房地產的預期與劇本
最近研究了一下台灣的房地產整理一下目前的看法如下。
以下的範例是針對一個建案總價大約在 1,000萬元 目前售價是 40萬/坪。
2021/06月，該建案還是預售屋，預計2022/12月 交屋，但是我估計會在 2023/06月交屋。目前的持有成本如下：
- 訂金+簽約金 5% → 50萬元 2021/06月 繳納
- 工程款 10% → 100萬元 分24期(月)每一期大約 4~5萬 一年大約是 50萬元
- 交屋款 →50萬元
- 交屋後月繳房貸 26,886元
考慮到資金的成本一年用5%複利估算，租金收入2.5萬一個月，式算如下：
解釋這個表格 時間上來說從 2022/6 月開始算第一年的結束。
第一年的成本為99.7萬元(D2) 0.3萬元是信用卡刷卡金的回饋。但是期待49.7萬是訂金50萬為工程款，但是每一年結束後預計會有5%獲益，在E2中標示。第二年預計會交屋所以要繳交剩下的50萬工程款和50萬的交屋尾款。成本來到C3 的199.7萬元，但是期望的獲利(資金目前因為投資造成的價值)為E3 214.91925萬元。之後每一年繳交房屋貸款2.6886萬元每一個月，並假設有折合約11個月的租金收入，這裡租金收入再投入到房地產，原因是，這租金收入是你投入成本204.5萬元(在第三年的時候) 所為你帶來的獲益，沒有在前二年投入則沒有這一筆收益，算次持有房地產所帶來的好處，故不算進你的另外收入中，持續投入房地產降低持有的支出。
故，第三年之後的持有成本為前一年的成本和加上2.6886 x 12萬扣除27.5萬元的年租金收入。這裡不考慮房屋稅，土地稅等等。
可以看到15年後預期的收益為232.2萬元 稅前 因此預期當時的房屋價格為51.57萬元/坪 距離員購入價格高了11.57萬元。以15年來看的話每坪的年複合成長率為1.7% 這樣15年後就會有 88% 的獲益。
在以「每年每坪」漲幅來看15~17年間的 1.13 ~ 1.2 萬增加每坪的漲幅算是合理，到了第26年之後 「每年每坪」漲幅要來到2萬元就點太樂觀了。32年繳完貸款之後該物建若還是以5%最為報酬的期待的話每坪要來到「84.42萬」，這筆者感覺也不合理了，應該要降低會報酬的期待。
以上。
